Logement social – Enjeux et impacts pour Voreppe

Ces quelques lignes viennent en complément de notre intervention au conseil municipal du 4 février 2021 au sujet de la modification N° 4 du PLU. Pour rappel, cette modification n’est qu’une mise en conformité du PLU par rapport à une loi nationale établie en 2019.

Voreppe est soumis à un taux de 25 % de logements sociaux avec jusqu’à présent dans ce calcul :

• les logements locatifs sociaux répartis en 4 catégories (PLAI, PLUS, PLS, PLI) [1],
• les logements de la résidence Charminelle,
• un pourcentage des chambres de l’EHPAD,
• les logements privés conventionnés le temps de la convention.
  Cela concerne des logements dont les propriétaires privés reçoivent une subvention, dans le cadre d’une convention, pour rénover leurs logements vacants et le louent en échange à un tarif plafonné le temps de la convention.
• les logements sociaux qui ont été vendus à leurs locataires restent comptabilisés durant 10 ans après la vente. Si locataire part sans acheter son logements et que celui-ci est mis en vente il n’est plus considéré comme social.

Les communes qui sont en dessous du taux obligatoire doivent établir un plan triennal de rattrapage.

Chaque année la préfecture envoie le décompte des logements sociaux à la mairie et vérifie que la programmation triennale des communes qui n’ont pas atteint le taux est respectée. Si ce n’est pas le cas, les communes ont une amende. Pour Voreppe, cette programmation est respectée donc il n’y aura donc pas d’amende en cette année 2021.

Avec cette nouvelle réglementation sont comptabilisés, depuis 2020, les logements en accession sociale dits « PSLA » (Prêt Social Location Accession) et ceux faisant l’objet d’un Bail Réel Solidaire (BRS).

L’accession sociale, PSLA, permet à des personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond d’acheter un logement avec un taux zéro d’emprunt et des avantages fiscaux. Ces personnes ont 5 ans pour lever l’option d’achat. En attendant, elles louent leur logement et à la vente le montant des loyers sera déduit du prix de vente.
Si, au bout de 5 ans, ces personnes ne veulent ou ne peuvent acheter, elles restent locataires.
Ces logements resteront comptabilisés dans le parc social pendant 5 ans après la levée d’achat.

Pour les logements en Bail Réel Solidaire, BRS, la personne achète les murs de son logement à un opérateur (promoteur immobilier, coopérative…), et verse une redevance pour le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Le prix final constaté est de 25 à 30 % inférieur au prix du marché puisqu’il ne comprend pas le prix du foncier. Comme pour le PSLA, les personnes accédant à ces logements ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources.

Les baux sont faits pour durer de 18 à 99 ans. Pendant cette période, si la personne doit déménager ou faire face à un imprévu, elle peut mettre en location ou revendre dans le respect d’un certain nombre de critères.

Le BRS est un dispositif qui limite la spéculation foncière. Les logements qui entrent dans cette catégorie resteront comptabilisés comme « logement social » quelques soient les mutations opérées.

Pour que les promoteurs immobiliers ne favorisent pas l’accession sociale au détriment du locatif, la loi impose dans chaque programme des pourcentages en fonction des catégories de logement.

Sur l’ensemble des logements sociaux d’un projet, il faut :

• 30 % de logements en PLAI,
• pas plus de 30 % de logements en catégorie PLS. (cette catégorie comprenant dorénavant des logements locatifs à loyers hauts, les logements en PSLA et les logements en BRS),
• Les 40 % restant sont des logements en PLUS.

Pour rappel, c’est l’état qui fixe les prix au m² en fonction d’un zonage et de la catégorie des logements. Ainsi, un même logement aura un prix de location différent selon qu’il est classé PLAI, PLUS ou PLS. Les logements en PLAI ont des loyers plus bas que ceux en PLUS et que ceux en PLS. Les plafonds de ressources pour accéder à ces différents types de logements sont aussi différents (voir le tableau ci-après).

Par exemple sur un programme de 200 logements, il devra y avoir 50 logements sociaux dont :

• 15 en PLAI,
• 20 en PLUS
• 15 maximum en locatif PLS soit en PSLA soit BRS.

Si le promoteur décide de faire 15 PSLA et si tous les acquéreurs lèvent l’option d’achat, tous ces logements ne seront plus comptabilisés comme sociaux(en fonction de la date de la levée d’achat, ils sortiront du décompte entre dix ans et quinze ans après leur vente). Ainsi le pourcentage de logement sociaux tombera à 17.5 % sur ce programme.

Ce qui veut dire que, si la commune veut respecter les 25 % obligatoires, elle doit engager d’autres chantiers de construction avec des pourcentages plus élevés que 25 % pour compenser.

Et c’est bien là notre inquiétude, que des promoteurs soient tentés de privilégier le PSLA au détriment du locatif et d’être face à une course à la construction par manque d’anticipation, de réflexion sur les programmes qui seront présentés.

Il est important de permettre à plus de monde d’accéder à la propriété et le PSLA et BRS sont des outils favorisant cela, mais cela ne doit pas se faire au détriment du locatif (tout le monde, notamment les jeunes couples, n’est pas en position de devenir propriétaire tout de suite).

Il est nécessaire que Voreppe ne se préoccupe pas uniquement d’atteindre les 25 % de logements sociaux, mais propose un offre de logements diversifiée et de qualité pour tous.